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二手房交易的注意事项!不同房龄的二手房有哪些特点
浏览:188 | 更新:2022-12-03 17:11:53

二手房交易中房龄是至关重要的,不同的房龄年限其特点也是不一样,接下来为大家详细介绍下不同房龄的二手房有哪些特点?

一、2-5年房龄的二手房

1、配套基本齐全

相比于新建商品房周围的配套如学校、菜市场和交通等等方面的不成熟,经过2-5年的发展,入住人口的增加,周围配套基本成熟,小区自带配套逐渐完善。

2、居住体验佳

小区房子采用最新建造技术,户型设计也更符合住户需求,设施设备性能良好。小区绿化、物业、停车等等均较完善。

3、税费不高

尽管房龄较小,但是满两年交易不需要缴纳增值税,和其他房龄的二手房比税费基本一致。

4、不过2-5年房龄的二手房缺点也比较明显,就是相对来说它的价格也是二手房市场里面最高的。

二、5-10年房龄的二手房

5-10年房龄的二手房优势也比较明显。相对于2-5年房龄的二手房,它配套更成熟,价格也更低;相对于房龄更大的二手房,它设施设备性能相对良好。5-10年房龄房子市场科选择性多,且位置相对来说处于较繁华地段,能满足大部分人的需求,也是二手房交易市场的主力军。

三、15年左右房龄的二手房

15年左右房龄的二手房处于5-10年房龄二手房和20年以上二手房的过度,优势逐渐丧失,劣势逐渐增加。选择这种房龄的二手房需要多听、多看,除非其他优势明显如是学校旁边的房子或者交通和环境等有绝对优势才能考虑。

四、20年以上房龄的二手房

房龄超过20年的二手房最好不好入手。

1、居住环境不达标

老房子的小区环境一般都不怎么样,也可以说没有什么小区环境。绿化少,活动场地少,包括各项娱乐设施也很少,甚至没有。你休闲时想散步跑步都没有去处,想带孩子楼下转转也没什么好玩的。房子隔音也比较差,楼上随便动下,楼下就能听的到。线路老化,很多电线都裸露在墙外。还有水质也不好,我每次更换净水器滤芯时,都很多杂质,不过滤简直没法饮用。车库也没有,就路面随便停,经常挡住别人去路。小区内也大多数是老年人活动居多,碰到什么事要和她们讲理那简直就是痴心妄想。

2、安全没有保障

老房子监控少,保安也少,管理不严格,包括各个单元的门禁,很多都失效了,感觉整个小区都是可以随意进出的。这对小区内的人身安全非常没有保障。而且出点什么事,想找个监控记录都很难。

3、增值慢

增值是最关键的因素。老房子最大的缺点其实就是增值慢。我那房子买了两年了不涨反跌。因为接手老房子的客户太少了。再加上伴随着房子越来越老,贷款也是越来越难了,银行评估都有风险了。买的人少了,自然就难以涨价了。买了房子不增值其实就是在亏钱。毕竟每月都还有很多利息要还。增值慢可以说是老房子最大的弊端了。因为其他因素都可以当做过渡忽略不计。

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二手房交易的注意事项

1、核实卖方的身份

主要是看卖方是不是房屋的真正所有权人,要看房屋所有权证、土地证(或者二合一的房地产权证)、契证及身份证,这些证件上的人是否一致。另外,如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人,即使房产证上只有他/她一个人的名字,买方与其签订的购房合同,也属于无效合同。

2、核实房屋权属

买房时,看看房屋的产权有无争议。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有权属转让的情况,避免付款后房屋无法交付。必要时,我们可以去房管局了解相关的信息。

3、注意房屋共有人

如果该房屋存在共有人,那么,卖房时,也需要征得共有人的同意才行,房屋的共有人也必须在买卖合同上签字。要注意核对签字人的真实身份,必须为房屋共有人本人,不得冒名顶替。比如,夫妻婚后买的房子,只写了一方的名字,卖房时,必须夫妻双方均在合同上签字才可。

4、注意房屋是否违章或待拆迁

买二手房时,要留意这个房屋是否为违建建筑,如果为违建建筑,则很有可能钱财两空。另外,买二手房尤其是老旧的二手房,要特别留意是否待拆迁。别以为房屋拆迁,自己就赚了,真这样的话,房主又为啥卖房,又为啥有那么多钉子户,以及因拆迁而引发的各种纠纷。

5、房屋是否被出租

买卖不破租赁,假如租户的租期还未到期,那么,买方就暂时不能入住。买房时,一定要多次实地查看核实房屋是否存在出租的情况;如果有,应尽量要求卖方在交易前处理好租赁事宜。有新闻报道过,某女士买了一套房,过户收房时发现该房屋有租户,租约10年,且租户已交清3年10.8万的房租,不肯搬走。此外,租户在同等条件下有优先购买权,买房的时候,这一点也需要注意。

6、注意土地使用年限

住宅的土地使用期限一般是70年,但早些时候的老房子,土地使用期限比70年短,有些只有20年、30年。买房的时候,一定要核实下该房屋剩余的土地使用期限。因为其是影响房价的重要因素,此外,剩余的土地使用期限多久,关系到土地使用年限什么时候到期,以及到期后续费的问题。

7、明确各类税费

买二手房的税费比较多,很多时候本应该是卖家承担的费用,比如增值税、个人所得税等,均转移到买家身上。另外,很多黑中介收取一些莫名的费用,也有的是原本说的某项费用一个价,到最后又变为另外一个价格。在实践中,需对各项税费的承担作明确的约定。

8、明确违约事项

比如,卖家没有按时迁出户口、房子涨价卖家毁约了、买家没有获得银行贷款等,出现这样的问题,应该如何解决,事先就要约定好,避免日后产生纠纷。

9、明确房屋内部设施

很多二手房都是装修好了的,带家具家电。买房时,要明确这些内部的装修是原房主带走还是留下。不要不在意,真的有房主卖房了,将马桶、抽烟机、厨柜等带走的。

10、明确佣金

不同的中介,其佣金也是不一样的,一开始就要对中介佣金有一个明确的规定。此外,有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。

11、避免阴阳合同

买房时,为了避税,很多人喜欢签订阴阳合同,即签订两份房屋买卖合同。比如,一份写明房款为50万,用于在房产交易大厅过户时使用,只按50万缴纳税费;另一份写明房款为80万,是双方实际成交的数额,由双方私下保存。像这样的二手房交易存在较大风险,一旦发生纠纷,就比较麻烦。

12、相关费用是否结清

二手房的物业费、水电费、取暖费、网费、燃气费等各项费用,务必要结清,以免出现需要由买家承担其“后遗症”的情况。此外,过户时,像水电卡、燃气卡、有线电视等,也些是需要过户的。