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不买车位不能进小区家门口车位究竟归谁
浏览:85 | 更新:2019-07-17 16:07:01


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    小区车位究竟归谁?该租还是该售?林林总总关于车位的问题多次引发开发商、物业和业主三方的争议。日前,有报道称某小区规定业主不买车位,私家车就不能开进小区,引起了不少业主的共鸣。小区的业主有没有优先使用车位的权利?小区物业有没有权利出租或者销售小区的车位呢?



    回答这些问题我们要先搞清三个问题:


    一、 开发商和物业究竟是什么关系?


    国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但现实中,不少小区物业管理企业均是由开发商派生出来的,普遍存在“父子关系”。了解到这个现象,我们可以这么理解,在小区的车位上,一般情况下,物业和开发商是利益共同体。当然也不排除,由于某些原因,例如新旧物业管理公司更替时,开发商和物业公司有冲突的情况。


    二、 小区车位产权是如何判定归属的?


    根据《中华人民共和国物权法》第七十四条,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。


    三、小区的车位分几种?


    一般情况,车位分为3类:产权车位、公摊车位、人防车位。


    产权车位主要是指开发商自建的地下车库,且开发商单独取得车库产权。在这种情况下,开发商可以委托物业公司租售车位。


    公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第七十四条第三款规定,占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。


    人防车位是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则,在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用,并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权,不拥有产权,只能出租,但租期不得超过20年。


    回到开篇的案例,物业有没有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区呢?


    我们首先要看小区的车位属于哪种性质,如果是开发商的产权车位,小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是人防车位,开发商没有产权,出售车位是违法的。如果是公摊车位,这类车库所有权属全体业主共有,根本谈不上出租和出售。